Category Archives: mudah membangun

6 Tips membangun rumah lebih hemat / 6 Tips to build efficient cost house

astudioarchitect.com Banyak diantara kita yang menghitung biaya membangun rumah dari ukuran per meter bangunan. Hal ini tak asing lagi, karena biasanya bila kontraktor memberikan harga final untuk biaya membangun rumah yang kita lakukan, terdapat pula biaya ‘per meter persegi’ bangunan. Berbagai faktor mempengaruhi biaya membangun per meter, antara lain luas bangunan yang akan dibangun, harga material bangunan, peralatan, ongkos tukang, izin membangun bangunan ke pemerintah setempat, fee arsitek, fee kontraktor, instalasi listrik, air, gas (bila ada), pembuangan aliran air kotor serta pajak.

Many of us are counting the cost of building a house by the per-meter cost of the building. This is not foreign anymore, because usually when a contractor gives a final price for the cost of building a house, there is also the cost ‘per square meter’ building. Various factors affect the cost of building per meter, including building area to be built, the price of building materials, equipment, cost of builders, building permits to the local government, architect fees, contractor fees, electrical installations, water, gas (if any), sewage or the flow of dirty water and taxes.

Berbagai Biaya yang biasanya Dikeluarkan saat Membangun
Terdapat beberapa biaya yang dibutuhkan saat membangun, diluar biaya material bangunan. Biaya untuk arsitek misalnya, biasanya ditentukan dari kesepakatan dari kedua pihak yaitu pemesan desain dengan arsitek secara langsung. Biaya pembangunan lain yang dikeluarkan oleh pemilik rumah selanjutnya adalah fee kontraktor untuk membangun rumah tersebut sampai terselesaikan. Biaya lainnya berupa upah tukang, pajak bangunan, listrik, air dan lain-lain.

Pemborosan yang mungkin terjadi dalam membangun misalnya seperti perlengkapan bangunan yang berupa finishing dipilih dari material yang mahal, misalnya jenis cat dinding, jenis kayu, jenis material plafon, jenis engsel, jenis keramik, dan sebagainya. Meskipun ukurannya kecil-kecil, sering menyedot biaya banyak seperti engsel-engsel pintu. Pemborosan bisa juga dari segi desain yang selalu berubah-ubah karena perencanaan bangunan yang dibikin asal-asalan. Desain harus sudah fix sebelum membangun agar tidak ada perubahan di tengah pembangunan sehingga dana jelas membengkak dari asal rencana anggaran awal. Konsep ‘tambal sulam’ sangat tidak ekonomis dan biayanya lebih mahal. Terkadang dari material juga dipilih bahan yang terbaik agar lebih kuat dan tahan lama, seperti bata merah yang berkualitas dibandingkan dengan batu merah yang murahan dapat dibedakan dari ukuran dan bentuk yang rapi serta dari kualitas pembakaran batanya. 

Various costs that usually occur when Building
There are some costs involved when building a house, excluding the cost of building materials. Fees for architects, for example, is usually determined by agreement of both parties ie the buyer directly with the architecture design. Other building costs incurred are the fee of the contractor to build the house until completed. Other costs such as wages of carpenters, property taxes, electricity, water and others.

Waste of fund that may occur in building cost such as finishing the building in the form of selected expensive material, such as type of wall paint, wood species, type of ceiling material, type of hinges, ceramic types, and so forth. Although small in size, often suck up a lot of building cost such as door hinges. It can also be wasteful in terms of design that was always changing because the planning of buildings that made carelessly. Design must be fixed before the building so that there is no change in the middle of development so that a clear funding source to swell from the initial budget plan. The concept of ‘patchwork “was not economical and cost more expensive. Sometimes the material is also selected from the best ingredients to make it more strong and durable, such as red brick with red sandstone qualified than the cheap can be distinguished from the size and shape of a neat and from the combustion quality of bricks.

Menghemat Biaya Per Meter Bangunan
Biaya material dapat dihemat dengan membuat desain rumah yang sederhana tanpa detil yang rumit. Jarak ruangan yang dianjurkan adalah 3 hingga 4 m agar kolom dan tiang dapat dipasang di tiap ujung titik pojok ruangan dan dengan begitu tidak perlu kolom tambahan yang dapat menambah biaya yang sebetulnya dapat diminimalkan. Atap pelana lebih hemat dibanding atap jenis lainnya karena bisa menggunakan kolom praktis dan gewel yang lebih efisien dan hemat biaya.

Biaya per meter bangunan bervariasi tergantung lokasi dibangunnya sebuah rumah karena material di daerah satu berbeda harganya dengan didaerah lain. Di area Jawa Timur dan Jawa Barat, biaya membangun berkisar antara 1,8jt hingga 2,5jt per meter persegi, sedangkan di daerah Jakarta bisa sebesar tiga juta sampai dengan lima juta per meter persegi luas bangunan tergantung type rumah dan detil desain rumah tersebut.

6 Tips membangun lebih hemat adalah sebagai berikut:

  1. Gunakan Arsitek agar desain lebih tepat guna (tidak boros dan tidak tambal sulam)
  2. Proses membangun bisa dilakukan sendiri bila memungkinkan (tapi kadangkala karena berbagai ketidak tahuan malah biaya membengkak). 
  3. Cari bahan material berkesan alami yang terdapat banyak di daerah Anda sehingga berharga lebih murah dengan mencarinya sendiri ke daerah tersebut, setidaknya untuk referensi Anda saat mengobrol dengan kontraktor. 
  4. Acian dinding dapat dikurangi dengan memakai dinding bata, batako, bata blok, atau bataton yang dibiarkan alami di sebagian dinding, dengan begitu semakin tampak alami dan murah karena tidak mengeluarkan biaya acian. Bila sudah ada dana nanti saja baru diaci.
  5. Pilih dari jenis material kayu kusen, kuda-kuda atap dan genteng yang sesuai untuk budget Anda, terdapat berbagai jenis dari material tersebut. 
  6. Untuk bahan finishing kita dapat memilih material seperti cat, keramik, handle pintu, dan sebagainya yang berkualitas menengah, usahakan yang terlihat tidak murahan dan tidak gampang rusak. 

Saves Building Cost Per Metre
Material cost savings can be obtained by making simple house design without complicated details. The recommended clearance is 3 to 4 m for columns and columns can be fitted at each end point of the corner and with so no need to add additional columns that can actually minimize the cost. The gable type of roof is more efficient than other types because it can use the column gewel that is more practical and cost effective.

Cost per meter of buildings varies depending on the location of the construction of a house because of the material in a different area have different prices with the other area. In the area of East Java and West Java, the cost of building ranging from 1.8 to 2.5 million per square meter, whereas in the Jakarta area can be of three million to five million per square meter of building area depending on the type of house and the detail of home design.

6 Tips on building more efficient, are as follows:

  1. Use architect to design more efficient (not wasteful and not patchwork)
  2. Building process can be done by yourself if possible (but sometimes because of ignorance may cause bloated costs).
  3. Find natural material in your area where there are a lot cheaper and so valuable to find itself into the area, at least for your reference when talking with the contractor.
  4. Cement wall can be reduced by using the brick wall, brick, masonry block, or being left natural in some walls, so it will be more natural looking and inexpensive because it does not cost more. When there is sufficient fund we can treat it later.
  5. Choose the type of wood frame materials, the horses and tile roof that is suitable for your budget, there are various types of material.
  6. For the materials we can choose finishing materials like paints, ceramics, doors handles, and so on medium quality, try to choose the ones that does not look cheap and not easily damaged.

________________________________________________
by Probo Hindarto
© Copyright 2010 astudio Indonesia. All rights reserved.

‘Solusi Rumah’ dari Holcim, cara cepat dan mudah membangun rumah prefab

astudioarchitect.com Hari ini saya berjalan-jalan ke salah satu gerai Holcim “Solusi Rumah” dimana saya mendapatkan banyak informasi menarik. Keberadaannya bisa membantu kita yang ingin membangun dengan cepat, kualitas terstandar mutunya, dan bisa mengetahui anggaran biaya dalam waktu yang relatif singkat. Produk Holcim mencakup bahan-bahan dari material pracetak yang bisa digunakan untuk sloof, kolom, dinding, balok, dak beton dan penutup atap. Semuanya dibuat dalam bentuk fabrikasi sehingga disebut sebagai material rumah prefab karena materialnya sudah dibuat terlebih dulu.

Memasuki gerai Holcim ini saya mendapati berbagai produk seperti bataton, ubin, serta kusen dan jendela prefab. Semua itu dilengkapi dengan peraga dimana kita bisa melihat material pracetak tersebut dan melihat dimensinya. Berikut ini beberapa bahan material yang didapati di gerai Holcim ‘Solusi Rumah’.

Sloof: untuk sloof kita bisa menggunakan bataton profil U yang bisa digunakan langsung diatas pondasi dengan dicor sehingga tidak membutuhkan bekisting. Bekisting adalah pencetak beton yang biasanya dibuat dari kayu, tripleks atau mika. Dengan sloof menggunakan profil tersebut, kita tidak perlu bekisting.
Lantai: produk holcim yang bisa digunakan untuk lantai adalah balok prefab ukuran 6x10x300cm3. Balok ini bisa menggantikan pula fungsi balok untuk dak beton bila digunakan bersama produk Holcim lain yaitu batatonnya.
Dinding: untuk dinding kita bisa menggunakan bataton pracetak dimana fungsinya adalah sebagai dinding yang menggantikan penggunaan bata biasa. Menurut guide bataton bisa menghemat biaya dan kecepatan pemasangannya cukup tinggi. Disarankan menggunakan tukang yang disediakan oleh holcim tapi menurut kondisinya bisa juga dikerjakan oleh tukang dengan diberi arahan oleh pihak Holcim.
Bukaan: misalnya untuk jendela, pintu dan rooster ventilasi terdapat juga produk dari Holcim dimana semuanya sudah prefab dan tinggal dipasang. Kusen prefab memungkinkan kita mendapatkan kusen dengan harga lebih terjangkau yaitu dibawah 200rb bila dibandingkan dengan kusen kau yang makin mahal akan lebih kuat dan setelah difinishing pun hasilnya terlihat tidak jauh berbeda setelah dipoles.
Atap: Holcim jg menyediakan genteng beton dengan dimensi yang lebih lebar daripada genteng biasa sehingga menghemat penggunaan reng.

Sayangnya Holcim belum memiliki produk kerangka atap seperti aluminum, besi dan sebagainya. Hal menarik lain adalah kemungkinan Holcim membantu dalam masalah pendanaan pembangunan rumah, dimana kerjasama dengan bank BRI bisa dilakukan untuk proses KPR. Bahkan bila Anda hanya memiliki lahan saja untuk dibangun rumah, bisa menggunakan sertifikat lahan tersebut sebagai jaminan bank untuk KPR Anda. Tentunya hal ini menguntungkan agar kita bisa mendapatkan kredit Renovasi yang sudah bisa diperkirakan biaya keseluruhannya dengan mudah. Kredit renovasi bisa diajukan untuk nilai minimum Rp10juta dan minimum Rp30juta untuk membangun rumah baru.
Holcim juga memiliki skema ‘rumah tumbuh’ yang dimulai dengan sangat sedikit biaya. Rumah tipe 21 bisa dibangun di awal dengan hanya 1 ruang tamu, 1 ruang tidur, dan 1 kamar mandi. Semuanya dalam bentuk modular yang bisa dikembangkan menjadi rumah yang lebih besar dengan sistem konstruksi terstandar mutunya. 

astudio bisa membantu Anda mendesain dengan spesifikasi dari material prefab Holcim, caranya, dengan mengkonsultasikan rumah Anda, yang akan dibuat berdasarkan spesifikasi bahan dari Holcim. Bila Anda tertarik untuk menggunakan ‘Solusi Rumah’ dari Holcim, silahkan mendatangi gerai terdekatnya yang bisa dilihat melalui website http://www.membangunbersama.com

________________________________________________

by Probo Hindarto
© Copyright 2010 astudio Indonesia. All rights reserved.

Merencanakan membangun, diatas tanah atau renovasi rumah

[mudah membangun] astudioarchitect.com Merencanakan membangun, diatas tanah atau renovasi rumah adalah pengalaman yang berharga dan pasti akan dikenang seumur hidup. Untuk memperoleh rumah tinggal yang diinginkan, memang ada beberapa pilihan, misalnya diputuskan untuk membeli tanah untuk dibangun, rumah yang sudah jadi dari developer atau rumah second. Bila Anda membeli rumah dari developer, mungkin ingin merenovasinya karena kualitas rancangan dan bangunan rumahnya mungkin dibawah standar. Bila ingin membangun diatas tanah sendiri atau merenovasi, maka artikel ini juga bermanfaat untuk Anda :)

Pekerjaan persiapan pekerjaan bangunan, dengan demikian, nantinya akan lebih terencana dan tidak tambal sulam yang menghabiskan banyak biaya. Namun sebelum semua pekerjaan persiapan dilakukan, penting bagi Anda untuk mencari perencana bangunan Anda. Para perencana bangunan ini termasuk arsitek, ahli sipil, ahli mekanikal elektrikal, plumbing, dan sebagainya. Bila memungkinkan, Anda juga bisa sudah menemukan kontraktor yang akan Anda sewa nantinya. Para perencana ini akan membantu Anda merencanakan bangunan yang terbaik, tepat guna dan tepat biaya.

Perencana ahli pertama yang musti Anda dapatkan adalah arsitek, yang akan merencanakan detail denah dan ruang-ruangnya, penghawaan dan pencahayaan alami, kombinasi sistem struktur dan estetika bangunan, serta tampilan bangunan rumah Anda. Ahli sipik dan ahli mekanikal elektrikal biasanya bekerja bersama arsitek. Namun Anda bisa menanyakan apakah ahli-ahli ini sudah bekerja bersama arsitek dalam budget desain yang Anda bayarkan sebagai fee profesional mereka, ataukah belum.

Persiapan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

Dalam mempersiapkan membangun, terdapat beberapa hal yang perlu pula Anda ketahui, berkaitan dengan surat-surat, dokumen dan sertifikat yang administratif. Selain membantu kelancaran agar tidak terjadi ketidak sesuaian dengan pihak tertentu, misalnya pihak Pemkot, maka Anda perlu mempersiapkan dokumen IMB. Dalam mengurus IMB, Anda harus mempersiapkan sertifikat tanah atau akta jual beli, KTP dan KK, bukti pembayaran PBB, dan sebagainya. Tidak kalah penting, dokumen gambar kerja yang didapatkan dari arsitek dan perencana lainnya juga harus disertakan. Anda juga harus mendapatkan surat persetujuan dari tetangga kanan dan kiri lahan untuk membangun. Untuk mengurus IMB ini, Anda sebaiknya datang ke dinas Tata Kota untuk mendapatkan Advice Planning, yaitu semacam rambu-rambu dalam kita mendesain, garis sempadan bangunan, besar atau luas bangunan yang maksimal digunakan, dan sebagainya. Akan ada petugas dari dinas Tata Kota yang akan mensurvey lahan yang akan dibangun. Langkah selanjutnya adalah permohonan IMB yang harus menyertakan dokumen-dokumen diatas.

Sebuah sketsa arsitek untuk rumah tinggal yang nyaman (sketsa oleh Probo Hindarto, astudio)

Perencanaan bersama arsitek.

Perencanaan bersama arsitek berguna untuk mendapatkan desain bangunan yang sesuai dengan kaidah arsitektur, seperti indah, kuat, tepat guna, tidak menyalahi aturan pemerintah daerah, sehat, serta berwawasan lingkungan (sustainable). Penting bagi Anda untuk memikirkan mengapa perlu arsitek, daripada bangunan yang menguras banyak biaya tersebut tidak baik nantinya. Anda juga memerlukan gambar kerja untuk mengurus IMB, serta gambar kerja yang lebih lengkap untuk panduan membangun di lapangan. Dalam memilih arsitek, lihatlah dahulu portofolio desainnya agar tidak salah memilih arsitek, karena arsitek pun, ada yang baik, dan ada yang buruk kualitasnya. Melalui arsitek, Anda juga bisa mendapatkan Rencana Anggaran Biaya (RAB) dari bangunan tersebut.

Perencanaan bersama ahli lain.

Arsitek biasanya bekerjasama dengan ahli struktur/sipil, mekanikal elektrikal, plumbing, dan sebagainya. Tapi kadangkala, arsitek juga bekerja sendiri dan hasil desainnya masih harus diinterpretasikan oleh ahli struktur dan mekanikal elektrikal.

Memilih kontraktor

Kontraktor adalah pihak yang diajak bekerjasama untuk membangun secara fisik bangunan Anda. Kontraktor tidak sama dengan arsitek, karena tugasnya adalah membuat kontrak kerja bersama Anda sebagai pemilik rumah untuk membangun rumah tersebut. Sedangkan arsitek dan perencana lainnya bertugas untuk membuat rencana bangunan. Kontraktor diperlukan bila Anda tidak memiliki waktu dan kesempatan untuk membangun sendiri bangunan rumah Anda. Kontraktor terikat hukum untuk membangun rumah sesuai dengan dokumen gambar kerja dan Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang telah disepakati.

Ini adalah gambaran awal dari berbagai aspek dalam merencanakan proyek membangun rumah Anda. Semoga artikel ini membantu Anda yang sedang merencanakan membangun atau merenovasi rumah :)
Tentunya ada banyak lagi faktor yang harus dipertimbangkan, bisa Anda cari dalam weblog astudioarchitect.com atau Anda tambahkan dari pengalaman Anda? Terimakasih.
________________________________________________

by Probo Hindarto

ENGLISH VERSION:

Planning building, above ground or renovating a house is a rewarding and certainly will be remembered for life. To obtain the desired home, there are some choices, for example, decided to buy the land for construction, the finished house from the developer or second homes. When you buy a house from developers, may want to renovating for the design and building quality homes may be under standard. If you want to build on own land or to renovate, then this article is also useful for you:)

Preparation work of the building work, thus, will be better planned and not a patchwork of spending a lot of cost. But before all the preparation work done, it is important for you to find your building planners. The planners of this building, including architects, civil experts, expert mechanical electrical, plumbing, and so on. If possible, you can already find a contractor who will rent you later. These planners will help you plan the best buildings, proper, appropriate and cost.

The first expert planners must you get is an architect, who will plan and detailed plan-room space, penghawaan and natural lighting, a combination of structural systems and building aesthetics, and view your home building. Expert sipik electrical and mechanical experts are working with architects. But you could ask if these experts have worked with architects in the design budget that you pay for their professional fees, or not.

Construction Documents Preparation (IMB)

In preparing to build, there are some things you should also know, relating to the letters, documents and administrative certificates. In addition to helping the smooth to avoid lack conformity to certain parties, such as the municipal government, then you need to prepare documents IMB. In the care of IMB, you must prepare the land certificate or certificate of sale, ID cards and family registration card, proof of payment of the UN, and so on. No less important, working drawings documents obtained from other architects and planners should also be included. You also must obtain a letter of approval from the right and left neighboring land to build. To take care of this IMB, you should come to the City Administration offices to obtain Planning Advice, which is kind of signs we are designing, building demarcation line, a big or a maximum building area is used, and so on. There will be officers from the City Administration offices that will mensurvey land to be built. The next step is the application that must include IMB documents above.

An architect’s sketch for a comfortable stay home (sketches by Probo Hindarto, astudio)

Planning with the architect.

Planning with the architect useful to obtain the appropriate building design with architectural rules, such as beautiful, strong, efficient, does not violate the rules of local government, health, and environmental friendly (sustainable). It is important for you to think about why should an architect, rather than drain a lot of buildings that are not well costs later. You also need to take care of working drawings IMB, as well as working drawings for a more complete build in the field guide. In selecting an architect, first look at the portfolio of designs that do not choose an architect, because the architect was, there is good, and there are bad quality. Through an architect, you can also get Budget Plan (RAB) of the building.

Planning with other experts.

Architects usually work with an expert structure / civil, mechanical electrical, plumbing, and so on. But sometimes, also self-employed architect and the design still must be interpreted by specialists in electrical and mechanical structures.

Selecting contractors

Contractors are invited parties work together to build your building physically. The contractor is not the same as the architect, because his job is to make employment contracts with you as the owner of the house to build a house. While other architects and planners in charge of building plans. The contractor is required if you do not have the time and opportunity to build your own house building. Contractors are bound to build a house of law in accordance with the documents and working drawings Budget Plan (RAB) which has been agreed.

This is the first description of the various aspects of the project plan to build your house. Hopefully this article helps you who are planning to build or renovate the house:)

Of course there are many more factors to consider, can you look for in your weblog astudioarchitect.com or add from your experience? Thanks.

____________________
By Probo Hindarto

© Copyright 2009 astudio Indonesia. All rights reserved.

Saya berada diluar kota, bisakah konsultasi dengan astudio?

Homework

[mudah membangun] astudioarchitect.com Sebagaimana diketahui, terdapat dua tahap penting dalam proses membangun rumah. Tahap perencanaan, dan tahap konstruksi. Astudio bisa membantu Anda untuk proses desain rumah, meskipun Anda berada di luar kota, atau luar Jawa, bahkan luar negeri sekalipun. Hal ini karena proses desain adalah proses yang bisa dilakukan melalui komunikasi jarak jauh. Namun untuk proyek membangun, memang saat ini astudio masih terbatas di Jawa Timur saja. Studio kami adalah studio yang bekerja dalam berbagai proyek desain dan pembangunan rumah. Komitmen astudio untuk membantu klien mendapatkan desain rumah yang terbaik, adalah komitmen yang sama sejak pertama kali kami membangun studio ini.

PROSES DESAIN RUMAH/ BANGUNAN LAIN
Homework

Saat ini, untuk membantu Anda dalam membangun rumah, Astudio bisa memberikan layanan desan dan pengerjaan pembangunan sebagai kontraktor. Dalam hal ini, proses mendesain dan proses konstruksi adalah dua hal yang berbeda tapi akan saling berkaitan. Pada saat mendesain, kami tidak hanya memikirkan tentang keuntungan proyek, namun lebih dari itu, akan bekerja secara maksimal untuk memberikan value atau nilai lebih desain sebagai arsitek murni. Pada saat mendesain ini, klien dan kru astudio bisa bertemu secara langsung dan mengobrol, atau via email dan phone bila Anda sedang sibuk atau berada diluar kota.

PROSES KONSTRUKSI

Baru setelah proses desain selesai semua, klien dan kontraktor astudio bisa berbicara tentang pengerjaan desain, dengan syarat lokasi pembangunan berada disekitar Jawa Timur. Pembicaraan tentang proses pembangunan bisa dilakukan dengan bertemu untuk membahas seluk beluk proyek dan Rencana Anggaran Biaya (RAB).

Contoh gambar kerja astudio dan realisasinya di lapangan

Salah satu hasil gambar kerja yang dipesan oleh seorang klien, dan kemudian dibangun sendiri berdasarkan gambar kerja dari astudio, adalah rumah Pak Endi. Berikut ini desain dan hasil pembangunan rumahnya:

 

Hal ini berarti, gambar kerja yang dibuat oleh tim astudio bisa memandu Anda untuk membangun rumah di lapangan. Memang disini sebaiknya gambar kerja haruslah dipahami setidaknya mengerti berbagai hal yang penting bagi Anda untuk mempersenjatai diri dalam bekerjasama dengan kontraktor maupun mandor. Gambar kerja astudio juga sangat mudah dipahami oleh kontraktor.

________________________________________________

by Probo Hindarto

ENGLISH VERSION: How can I consult a house design?

As we know, there are two important stages in the process of building a house. Planning stage and construction stage. Astudio can help you to design the house, even if you are outside the city, or outside Java, even though overseas. This is because the design process is a process that can be done through remote communication. But to build the project, is currently still limited by astudio in East Java alone. Our studio is a studio working in various design projects and construction. Astudio has a commitment to help clients get the best home design, which is the same commitment from the first time we built this studio.

To assist you in building a house, Astudio can provide services and work on design development as a contractor. In this case, the process of design and construction process are two different but related to each other. At the time of design, we not only think about the benefits of the project, but more than that, will work to maximum value or to provide more value as a purely working architect. At the time of this design, the client and crew astudio can meet and talk directly, or via email and phone when you’re busy, or located outside the city.

CONSTRUCTION PROCESS

Only after all of the design process is complete, clients and contractors can talk about design work, on the condition of the building site located in East Java. Discussion about the development process can be done with the meeting to discuss the ins and outs of the project and Budget Plan (RAB).

[Example astudio working drawings and realization in the field ]

One result of working drawings commissioned by a client, and then built their own based on the working drawings from astudio, is home to Mr. Endi. Here is the design and construction of his house:

________________________________________________

by Probo Hindarto

© Copyright 2009 astudio Indonesia. All rights reserved.

[Mudah Membangun] Macam status tanah. Kenali status tanah / lahan sebelum membeli.


[mudah membangun] astudioarchitect.com Setiap orang yang memiliki tanah atau rumah tentunya ingin mendapatkan kepastian hukum untuk tanah yang dimilikinya. Akan sangat berguna untuk mengetahui berbagai status tanah/ lahan, misalnya bila kita akan membeli sebuah property tanah atau rumah. Demikian pula saat akan membangun rumah, tentunya diperlukan IMB. Untuk mengurus IMB, harus ada sertifikat tanahnya, entah SHM atau SHGB. Terdapat beberapa macam status tanah, sebelum membeli, pastikan kita mengerti status tanah tersebut agar tidak terjadi masalah di kemudian hari. Masalah yang bisa terjadi berkaitan dengan status tanah adalah; setelah terjadi pembelian, ternyata status tanah berbeda dari yang disebutkan oleh penjual. Cara untuk mengetahui status tanah, salah satunya adalah dengan meminta bantuan notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk mengecek status tanah tersebut. Adalah langkah bijak untuk mengetahui lebih dahulu status tanah meskipun kita harus mengeluarkan dana untuk menyewa jasa notaris.
Mari kita mengenal berbagai surat dan sertifikat tanah.

Girik.
Girik sebenarnya bukan sertifikat, tapi adalah surat tanda pembayaran pajak atas lahan, yang merupakan bukti bahwa seseorang menguasai sebidang tanah tersebut. Girik tidak kuat status hukumnya seperti sertifikat, tetapi girik bisa dijadikan dasar untuk membuat sertifikat tanah.

Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat Hak Milik adalah jenis sertifikat yang pemiliknya memiliki hak penuh atas kepemilikan tanah pada kawasan dengan luas tertentu yang telah disebutkan dalam sertifikat tersebut [wikipedia]. Status SHM adalah status yang paling kuat untuk kepemilikan lahan karena disini, lahan sudah menjadi milik seseorang tanpa campur tangan ataupun kemungkinan pemilikan pihak lain. Status Hak Milik juga tidak terbatas waktunya seperti Sertifikat hak Guna Bangunan. Melalui sertifikat ini, pemilik bisa menggunakannya sebagai bukti kuat atas kepemilikan tanah, dengan kata lain, bila terjadi masalah, maka nama yang tercantum dalam SHM adalah pemilik sah berdasarkan hukum. Sertifikat Hak Milik juga bisa menjadi alat yang kuat untuk transaksi jual beli, atau juga jaminan kredit. Proses mendapatkan sertifikat tanah melalui notaris/PPAT agar diuruskan ke BPN, dimana notaris lebih mengetahui seluk beluk dan syarat pembuatan seritifikat tanah. Syarat masing-masing berbeda bila tanah tersebut tanah hibah atau jual beli, tanah adat, tanah lelang, dan sebagainya.

Sertifikat Hak Guna
Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah jenis sertifikat dimana pemegang sertifikat hanya bisa memanfaatkan tanah tersebut baik untuk mendirikan bangunan atau untuk keperluan lain, sedang kepemilikan tanah adalah milik negara. Sertifikat Hak Guna Bangunan mempunyai batas waktu tertentu misalnya 20 tahun. Setelah melewati batas 20 tahun, maka pemegang sertifikat harus mengurus perpanjangan SHGB-nya. Berbeda dengan Sertifikat Hak Milik yang kepemilikannya hanya untuk WNI. [wikipedia].
Sertifikat Hak guna ini bisa digunakan untuk batas 20 tahun yang bisa diperpanjang lagi.

Lebih lengkap tentang masalah sertifikat tanah, bisa dilihat pada file yang dibuat oleh Bapak Raymond Flora Lamandasa, SH berikut ini:

Sertifikat Sebagai Alat Bukti Hak

(Embed dan sharing file diatas disediakan oleh http://www.scribd.com/doc/2953339/Sertifikat-Sebagai-Alat-Bukti-Hak)

External Links:
Untuk lebih melengkapi artikel ini, bila ingin tahu tentang hal-hal berikut,
Menggabungkan dua petak tanah menjadi satu
Status Sertifikat Tanah ketika membeli rumah pada Developer
Contoh kasus Sertifikat tanah bermasalah
Website BPN (Badan Pertanahan Nasional)
Bagaimana mengurus Sertifikat Hak Milik dan apa saja syaratnya
Google Books: Panduan hukum untuk sertifikat tanah
Mengurus perubahan status HGB (Hak Guna Bangunan) ke SHM
Mengurus SHGB ke SHM bila Developer bangkrut

________________________________________________

by Probo Hindarto

ENGLISH VERSION: Know the status of a land before buying

Every person who owns the land or the house will want to obtain legal certainty for the land he owned. It would be very useful to know the status of land / land, for example, when we will buy a land or house property. Similarly, when going to build a house, of course, needed IMB. To take care of IMB, there must be a land certificate, whether or SHGB SHM. There are several types of land status, before buying, make sure we understand the status of the land to avoid problems later on. Problems that can occur related to the status of the land is; after the purchase, the land status was different from that mentioned by the seller. The way to find out the status of land, one of which is to ask the help of the notary / PPAT (Pejabat Tanah Builders Certificate) to check the status of the land. Is a wise step to first find out the status of the land even if we have to spend money to hire a notary.

Let us know the various letters and certificates of land (in Indonesia).

Girik.

Girik certificate is not really, but it is a letter of tax payment on the land, which is evidence that a master plot of land. Not strong Girik legal status such as certificates, but girik could be the basis for making land certificates.

Property certificates (SHM)

Property Certificate is the owner of the certificate has the full rights of ownership of land in the region with a specific area that has been mentioned in the certificate [wikipedia]. SHM status is the most powerful status for land ownership because here, the land belonged to someone without the intervention or the possibility of ownership of other parties. Property status is also not limited to his time as Building Use right certificates. Through this certificate, the owner can use it as evidence of ownership of land, in other words, if there are problems, then the name listed in the SHM is the legitimate owner by law. Property Certificates can also be a powerful tool for buying or selling, or credit guarantees. The process to obtain land titles through the notary / PPAT to be handled to the BPN, where the notary knows the ins and outs of making seritifikat soil conditions. Terms of each different if the land grants or land sale, customary land, land auctions, and so on.

Use Rights Certificate

Hak Guna Bangunan certificate is the type certificate holder of a certificate which can only use the land for building or for other purposes, while ownership of land is state owned. Hak Guna Bangunan certificates have a specific time limit for example 20 years. Once past the 20-year limit, the certificate holder must take care of his SHGB extension. Unlike the Property Certificate of ownership only for WNI. [wikipedia].

The right to this certificate can be used for the 20-year limit could be extended again.

More information about the problem of land certificates, can be seen in the files created by Mr. Raymond Flora Lamandasa, SH following:

[Certificate As Evidence Right Tool]

________________________________________________

by Probo Hindarto

© Copyright 2009 astudio Indonesia. All rights reserved.

[mudah membangun] Membeli tanah dengan Kredit Pemilikan Tanah (KPT)

[mudah membangun] astudioarchitect.com Artikel ini adalah artikel pertama dalam ‘mudah membangun’, yaitu artikel-artikel berisi panduan membangun rumah dari awal sampai akhir. Sekaligus menjadi pedoman Anda saat bekerjasama dengan arsitek astudio maupun kontraktor astudio. Membeli tanah untuk rumah, adalah hal pertama yang harus dilakukan agar kita bisa membangun rumah. Sebenarnya, bila kita mengajukan KPR (Kredit Pemilikan Tanah) untuk rumah di perumahan, itu artinya kita juga membeli tanah dibawah rumah itu. Ada juga KPR yang diperuntukkan untuk membeli apartemen. Dalam hal membeli apartemen, kita hanya mendapatkan hak guna bangunan. Tahukah Anda, ternyata membeli tanah juga bisa dilakukan dengan kredit, seperti KPR tersebut. Bedanya, kita membeli tanah saja bukan membeli rumah seluruhnya.

Berikut ini petikan salah satu statement di LippoBank Home Loans.

Jika hanya ingin membeli kavling saja, bisakah saya memanfaatkan LippoBank Home Loans?

Ya! LippoBank Home Loans juga menyediakan fasilitas pembiayaan bagi Anda yang ingin membeli kavling di lokasi pengembang yang bekerjasama dengan LippoBank, asalkan tujuan pembelian kavling tersebut untuk bangunan rumah tinggal, bukan untuk kantor atau lainnya (Tanah Siap Bangun) – info dari lippobank.co.id

Bila Anda adalah nasabah bank yang bersangkutan atau bank lain yang menyediakan KPT, akan lebih memudahkan karena bank bisa mendapatkan data keuangan yang lebih jelas, tentunya bila track record keuangan baik. Terutama bila Anda merupakan pekerja dengan pendapatan tetap yang cenderung naik, akan lebih disukai oleh bank kreditur. Meskipun saat ini agak jarang terdengar pengajuan kredit untuk tanah, tidak ada salahnya bila Anda yang berminat mengajukan kredit pemilikan tanah untuk mendapatkan informasi dari bank Anda.

(gambar lahan oleh Bpk Suhardiman Ato)

Membeli secara tanah secara kredit, selain bisa meringankan biaya dengan cicilan, juga bisa memperkecil resiko sengketa tanah karena pihak notaris dan bank akan memeriksa benar-benar status kepemilikan tanah tersebut. Namun bila ada kemungkinan ternyata tanah adalah tanah sengketa, yang menanggung resiko juga tetap debitur (Anda).

Persyaratan umum untuk mengajukan KPT mirip dengan mengajukan KPR, yaitu warga negara Indonesia dengan usia minimum 23 tahun dan maksimum 55 tahun (saat kredit berakhir). Secara lengkap, dokumen yang diperlukan untuk mengajukan kredit adalah sebagai berikut:

  • Fotokopi KTP/passport
  • Fotokopi Kartu Keluarga
  • Fotokopi surat WNI bagi warga negara keturunan
  • NPWP, SPT/PPh 21
  • Fotokopi rekening tabungan/ rekening koran
  • Surat keterangan penghasilan / slip gaji
  • Fotokopi SIUP
  • Fotokopi surat keterangan lain berkaitan dengan profesi yang mendukung untuk penilaian pihak bank.

Untuk keterangan lainnya, silahkan menghubungi bank yang bersangkutan. Tanya jawab seputar Kredit Pemilikan tanah saya temukan di blog ini.

________________________________________________

by Probo Hindarto

ENGLISH VERSION: Buying Land with Credit and Loan (Indonesia context)

This article is the first in the ‘easy to build’ articles, which contains articles of a guide to build a house from start to finish. Well be your guide when working with astudio architect or contractor astudio. Buying land for the house, is the first thing that must be done so that we can build a house. Actually, when we ask mortgages (Land Ownership Loan) to the house on the estate, that means we are also buying the land under the house. There are also mortgages which intended to buy an apartment. In the case of buying an apartment, we only get the right to build. Did you know, it bought the land can also be done with credit, such as mortgages. The difference is, we bought the land just is not buying a house entirely.

Here are excerpts of a statement LippoBank Home Loans.

    If you just want to buy lot only, can I use LippoBank Home Loans?

    Yes! LippoBank Home Loans also provide financing facilities for those who want to buy the lot at the site developer who works with LippoBank, provided the purpose of purchasing these lots for residential buildings, not to any other office or (Soil Ready to Build) – info from lippobank.co.id

If you are concerned bank customers or other banks that provide OPT, will make it easier for banks to obtain financial data more clearly, of course, if good financial track record. Especially when you are working with fixed income tends to rise, will be preferred by bank creditors. Although this is somewhat uncommon to hear of obtaining loans for land, there is nothing wrong if you are interested in applying for a loan of land ownership to get information from your bank.

(picture Suhardiman land by Mr. Ato)

Buying land on credit, in addition to offset the cost of a mortgage, can also minimize the risk of land disputes because the notary and the bank will actually check the status of land ownership. But if there is a possibility it is a land dispute over the land, which bear the risk also remained the debtor (you).

General requirements to apply for OPT similar to the proposed mortgage, which is an Indonesian citizen with a minimum age of 23 years and a maximum of 55 years (when the credit expired). Complete, the necessary documents to apply for credit are as follows:

    * Copy of ID card / passport
    * Copy of Family Card
    * Copy of a letter to the citizens citizen descent
    * NPWP, SPT / PPh 21
    * Copy of bank account / current account
    * Letter of earnings information / paychecks
    * Copy SIUP
    * Copy of another letter relating to the professions that support for the assessment of the bank.

For more information, please contact the respective bank. Credit frequently asked questions about land ownership I found on this blog.

________________________________________________

by Probo Hindarto

© Copyright 2009 astudio Indonesia. All rights reserved.

[mudah membangun] KPR, untuk mendapatkan rumah, apa syaratnya dan bagaimana?

[mudah membangun] astudioarchitect.com Pak Edi sudah berumah tangga selama enam tahun, serta sudah memiliki seorang anak. Sayangnya pak Edi belum memiliki rumah, namun sudah mempunyai sebagian tabungan dana yang belum cukup dipakai membeli. Biaya keuangan banyak yang masuk ke biaya mengontrak rumah. Karena sudah tak tahan hidup menyewa, akhirnya pasangan Pak Edi dan Bu Edi memutuskan untuk membeli rumah, entah bagaimana caranya. Mereka bersyukur karena ada fasilitas KPR dimana dengan gaji yang dimiliki pak Edi, bisa disisihkan untuk membeli sebuah rumah yang selalu mereka idam-idamkan. Akhirnya, walaupun masih harus mencicil biaya kredit setiap bulan, mereka bisa bernafas lega karena rumah yang dimimpikan pun telah mereka punyai.

Tentang Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
KPR adalah singkatan dari Kredit Pemilikan Rumah. Ini adalah fasilitas untuk membeli rumah dengan kredit pada bank. KPR dipandang menguntungkan karena bisa membantu kita memiliki rumah sendiri, walaupun dengan cara mencicil. Prinsip KPR adalah membiayai terlebih dahulu biaya pembelian atau pembangunan rumah, dan dana untuk membayar balik dilakukan dengan cicilan tersebut. Bagaimana cara untuk mendapatkan KPR?

Syarat-syarat mengajukan KPR
KPR biasanya bisa dimulai setelah tersedia dana sekitar 30-40% dari harga rumah, tergantung dari
kebijakan bank. Dana 30-40% dari harga rumah tersebut dibayarkan sebagai uang muka untuk membeli rumah, sehingga Bank hanya akan membantu membayar 70% sisanya. Pembayaran selanjutnya diberikan kepada bank dengan mencicil tiap bulan ditambah dengan bunga.

Sebelum KPR disetujui, pembeli akan diminta untuk melengkapi persyaratan untuk mengambil KPR, dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:

a. Surat Keterangan Bekerja di Perusahaan (minimal Anda harus sudah bekerja di perusahaan tersebut selama 2 tahun)
b. Slip Gaji Asli
c. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)

Bila Anda adalah seorang wiraswastawan, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:

a. Daftar Pelanggan Anda (bila memungkinkan)
b. Daftar Pemasok Anda (bila usaha Anda bersifat usaha dagang)
c. Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (seperti bon atau faktur)
d. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)
e. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
f. SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan)  bila usaha Anda bersifat usaha dagang)
g. TDP (Tanda Daftar Perusahaan)

Bila Anda adalah seorang profesional, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:
a. Daftar Pelanggan atau klien Anda (bila memungkinkan)
b. Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (seperti bon atau faktur)
c. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)
d. NPWP
e. Surat Izin Praktek (untuk beberapa profesi tertentu)

Penting bagi mereka yang memiliki kredit untuk barang lain, misalnya dengan kartu kredit, untuk membayar cicilan kartu kredit tepat pada waktunya, karena biasanya bank akan menyelidiki juga track record kita untuk cicilan lain. Kemudian, penghasilan kita juga harus minimal 3 kali jumlah cicilan satu bulan.

Selain itu Anda juga harus telah mengetahui keberadaan dan kondisi rumah yang akan Anda beli.
Informasi sangat penting lainnya adalah perbandingan fasilitas KPR dari bank-bank pemberi kredit. Biasanya bila Anda sudah menemui pihak developer, mereka telah memiliki hubungan dengan bank tertentu untuk menyediakan KPR. Sebaliknya, bank Anda bila menyediakan KPR, mungkin juga sudah mengadakan kerjasama dengan developer tertentu.

Sesuaikan KPR dengan kebutuhan Anda, terutama yang memberikan fasilitas yang lebih atau menarik, serta dari pihak-pihak yang dapat diandalkan. Apakah Bank Anda memiliki hubungan dengan developer yang bersangkutan, karena bila ya, maka mungkin saja Anda bisa memperoleh keuntungan yaitu subsidi bunga. Bagaimana sistem bunganya, apakah fix atau berubah dalam jangka waktu tertentu (apakah cicilan bisa berubah nilai nominalnya), fee apa saja yang harus dibayarkan dalam proses berjalan KPR tersebut. Apa keunggulan fasilitas KPR dibandingkan fasilitas KPR dari bank lain, karena masing-masing bank memberikan fitur berbeda untuk menarik konsumen.

Bila Anda bekerja pada institusi pemerintah, misalnya Pegawai Negeri Sipil atau TNI, atau Polri, ada kemungkinan terdapat pilihan KPR yang telah bekerjasama dengan instansi Anda. Fasilitas yang tersedia misalnya subsidi uang muka, sehingga lebih ringan bagi Anda.

Bank akan menyeleksi baik dari pihak konsumen yang akan mengajukan KPR, dan menyeleksi pengembang yang mengembangkan sebuah perumahan, atau menyeleksi pihak yang terkait dengan pemberian KPR tersebut. Biasanya Bank akan menyeleksi pihak konsumen berdasarkan track record atau kemampuan konsumen tersebut, karena itu dibutuhkan informasi tentang pemasukan konsumen, yang biasanya sepertiga dari pemasukan harus bisa dibayarkan untuk KPR, dan terdapat batasan umur maksimal sekitar 55 tahun untuk karyawan. Pihak developer juga diseleksi untuk melihat bagaimana mereka memberikan janji tentang fasilitas dan surat-surat yang diperlukan.

Bila Anda sudah yakin akan pilihan rumah dan bank pemberi KPR Anda, kunjungi bank tersebut dan mintalah informasi pengajuan KPR. Biasanya bank akan memberikan persyaratan diatas. Setelah persyaratan Anda bawa ke bank, biasanya akan diadakan wawancara. Bila wawancara disetujui, Anda dapat membayarkan uang muka pembelian rumah ke developer dan menunggu keluarnya SPPK (surat persetujuan perjanjian kredit).

Langkah selanjutnya adalah menemui notaris untuk menandatangani akta kredit dan mengurus sertifikat. Tahap selanjutnya adalah penyerahan kunci. Sertifikat Anda masih ditahan Bank sampai Anda melunasi semua cicilan kredit.

Bank penyedia layanan KPR
Bank-bank mana saja yang memberikan KPR? Jawabannya bermacam-macam sekali, Anda bisa pilih dan bandingkan. Bila sudah menjadi nasabahnya, ada kemungkinan Anda akan diberi beberapa tawaran yang menarik sehingga Anda mengambil KPR lewat bank Anda. Bank-bank tersebut antara lain;

Bank Mandiri – KPR Graha Mandiri
Bank BTN – KPR dan non KPR
Bank Muamalat – KPR Muamalat
BCA – KPR BCA
BII – KPR BII
BNI – BNI Griya
BRI – KPR BRI
dan lain-lain

________________________________________________
by Probo Hindarto
© Copyright 2009 astudio Indonesia. All rights reserved.